베트남 상가 임대시 주의사항.

안녕하세요.
베트남 다낭 황제부동산 & 법률사무소입니다.

요즘 한국 경제 이슈에 베트남이 빠지지 않는 것 같습니다.

베트남의 외국인 직접투자(FDI) 1위 대한민국으로 현재 베트남 진출 한국 기업수는 7000개를 넘어섰습니다.

 

중국에서 사드(THAAD) 고고도 미사일 방어체계 보복과 미중 무역전쟁 여파로 홍역을 치른 국내 기업들이 앞다퉈 베트남 시장으로 발을 들여놓고 있으며 한국정부의 신남방정책도 한국기업의 베트남 진출에 속도를 더 한듯합니다.

 

 

베트남은 다른 동남아 시장과 달리 일본 기업의 진출 역사가 짧고 1979년 (중국, 베트남 전쟁)과 남중국해(동해)의 파라셀 군도 분쟁으로 중국에 대한 반중 심리가 강하다는 것도 한국기업에게 베트남 시장은 고무적일 수 밖에 없습니다.

 

 

시장경제 개방을 통해 빠른 경제 성장을 이루고있는 베트남은

한국기업과 소상공인의 창업이 가장 활발하게 이루어 지고 있습니다.

 

오늘 다루는 주제는 소상공인의 베트남 창업시 부동산 임대에 관한 주의사항을 몆가지 소개 하겠습니다.

부동산 임대시에 좋은 임대인을 만나면 좋겠지만 사전에 알수 없는 일이기에 임대 계약시 정확한 체크가 필요 합니다.
참고로 베트남은 한국과 같은 임대차 보호법이 없습니다.

 

 

 

1.계약은 집주인과 하셔야 합니다.

핑크북(소유증명서) 등기 이름과 신분증을 대조 확인 하시면 됩니다.
집주인 확인 여부 없이 전전세나 3자가 임대를 한 경우 난처한 상황을 당하는 경우가 많습니다.

 

 

2. 임대부과세 10%를추가요구여부확인.

베트남은 임대소득이 년간 4,500불이 초과하면 10%의 임대 부과세를 납부합니다. 10%의 과세는 개인소득세 5% + 임대부과세 5%입니다.
위 10% 세금을 임대인이 임차인에게 전과하는 경우가 많습니다.

베트남 동으로 월 800만동(한화 40만원) 이상이면 세금 부과 대상이라 임대 계약시 다운계약서를 요구하기도 합니다.
10%의 임대부과세는 세금 환급이 안되며 비용처리용으로 사용가능합니다.

 

 

3. 임대방법

 

베트남은 한국과 같은 전세 제도가 없습니다.

베트남의 임대 계약 방법은 보증금 + 월세(선지급)방식입니다.

보증금은 일반적으로 월세기준 1~3개월치를 임대인이 보증금으로 요구하며 월세는 3개월 ~ 1년치를 임대 비용으로 선 지불합니다.

 

 

 

4. 상가 임대 계약기간과 양도

 

상가의 경우 임대 계약기간은 단기보다 장기가 유리합니다.

주택과 달리 상가는 시설 투자비용이 많이 들어가는 상황에서 임대 계약기간이 짧다 보면 재 계약시 무리한 임대비를 요구 할 수 있습니다.

 

또한 상가 양도시에 잔여 계약기간이 짧으면 양도에 불리합니다.

 

 

 

5.상가 임대 계약 시 위약금에 시설보증금 포함

 

베트남은 한국과 같은 임대차 보호법이없습니다.

임대인이 갑자기 터무니없는 임대료를 올려달라고 요구하는 경우가 있습니다.

한국의 경우 임대료 인상에 대한 법적 제한이 마련되어있지만 베트남은 이런 임대료 인상 요구를 거절할 경우 임대인은 계약서에 의한 위약금을 줄 테니 나가라고 합니다.

일반적인 베트남의 임대차 계약서 위약금은 보증금의 2배정로 되어있습니다.

예) 월세가 100만원일 경우 보증금 2개월이면 200만원이 보증금이 됩니다.

위약금은 보증금의 2배로 보증금 200만원과 위약금 200만원을 받게 됩니다.

만일 시설투자금이 3,000만원 투자 되었을경우 시설 투자금은 모두 잃게됩니다.

주택과 달리 상가는 시설투자가 들어가는 업장이라 상가 임대 계약시 반드시 시설투자비용을 산출하여 위약금에 넣으시면 투자금은 보장 받을 수 있으며 최소한의 임대인 횡포를 막을 수 있을겁니다.

 

 

 

6. 상가 임대 계약서 공증

 

베트남의 모든 계약은 공증으로 마무리 됩니다.

외국인의 경우 사업자 외투법인(외국인투자법인)설립시 임대계약서는 필수 사항입니다.

간혹 임대계약서를 공증을 하지 못하면 경우가 있습니다.

전세입자 임차인의 공증이 해지 되지않았을 경우

핑크북에 건물등기가 되어있지않을 경우가 대표적입니다.

계약전에 공증가능 여부를 꼭 확인하시기 바랍니다.

 

7. 상가 임차목적의비즈니스 가능여부 확인.

상가 임대시 사업 허가 여부 확인이 필요합니다.
임대 건물이 사업목적 용도에 맞지않아 허가되지않는 경우
임대 비용을 돌려받기 어려우므로 임대시 사업 용도 목적에 부합하는지 확인이 필요합니다.

사업자 업종에 따라 아래 라이선스를 취득하여야 하며 임차 상가와 맞지않을경우 불필요한 시간과 비용이듭니다.

소방허가(PCCC),위생허가(ATTP),공공안전(ATTT),사회질서요건(ANTT), 문화허가(VHTT)

 

위외 베트남 창업에 대한 궁금하신점 있으시면 언제든 다낭 황제 부동산 & 법률사무소로 연락 주시면 친절히 도와드립니다.

 

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