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다낭부동산 외국인도 베트남 토지 사용권을 보유할 수 있다. 다낭 황제 법률 컨설팅에서 전하는 베트남 토지법

안녕하세요!

다낭부동산 황제 법률컨설팅에서 베트남 토지법에 대한 포스팅 올립니다.

많은 한국분들께서 베트남 토지법과 베트남 부동산 매입에 관한 문의가 많으십니다.

 

다음은 베트남 부동산 (토지법)에 대해 정리해 보았습니다.

 

베트남은 사회주의 체제를 유지하면서 시장경제를 추구하는 방식을 취해왔습니다.

 

이로 인해서 법령체계도 이러한 사회주의 기본 틀을 유지하며 시장경제에 접합한 규정을 지속적으로 제정 또는 개정해왔습니다.

 

민사법 체계에서 민법 (Civil Code) 다음으로 중요한 법령인 토지법 (Law on Land)도 역시 이러한 독특한 방식을 취하고 있으며 베트남의 독특한 토지제도를 만들었습니다.

 

전인민이 토지에 대한 소유권을 보유하되 국가가 국민을 대표하여 토지를 관리하고 토지사용권은 각 개인 또는 기관과 같은 주체들에게 할당 또는 임대해 주는 제도입니다.

 

이러한 독특한 토지제도로 인해 베트남에서 사업을 하는 외국인들이 가장 이해하기 어려운 분야가 바로 토지분야라 할 수 있습니다. 

 

 

 

베트남 토지사용권 제도에 대한 이해를 돕고자 아래와 같이 토지사용권에 대한 기본적 내용을 설명드리고자 합니다.

 

1. 토지사용권의 개념

 

토지에 대해 배타적이고 영구적인 권리인 소유권을 인정하고 있는 한국과 달리 베트남 헌법상 토지는 전인민의 소유에 속하며 국가가 통일적으로 관리한다고 규정되어 있으며 외국인은 물론 베트남 내국인도 원칙적으로 토지를 소유할 수는 없습니다.

 

토지사용권에 대해 직접 정의하는 법률 규정은 없으나 토지사용권이란 개인 또는 기관이 국가로부터 토지를 할당 또는 임대 받아 일정 기간 동안 사용할 수 있는 권리를 의미한다고 정리해 볼 수 있습니다.

 

2. 토지사용권의 법적 성질

 

토지사용권은 사실상 준소유권의 권능을 가진다고 볼 수 있습니다.

 

토지사용권자는 당해 토지에 대한 용도전환, 매매, 임대, 재임대, 상속, 증여, 담보제공, 자본출자권을 가진다.

 

토지소유권에 비하여 토지사용권은 베트남인이 주거용으로 토지 사용하는 경우를 제외하고는 사용기간과 용도상의 제한을 받는 것이 사실이나 , 토지사용권 기간 만료 시 기간 갱신 신청권이 인정되며, 용도 변경 신청 시 토지전용세를 납부하고 용도를 전환할 수도 있습니다.

 

따라서 토지사용권의 법적 성질을 토지소유권에 근접하는 특수물권으로 볼 수 있습니다.

 

 

3. 토지사용권 부여 방법

 

베트남 토지법상 토지사용권을 부여 받는 방법으로는 국가의 토지할당과 국가의 토지임대가 규정되어 있습니다.

 

국가의 토지할당이란 국가가 행정적 결정으로 토지사용수요자에게 토지사용권을 할당하는 것을 의미하고, 국가의 토지임대란 국가가 계약에 의하여 토지사용수요자에게 토지사용권을 임대하는 것을 말합니다.

 

베트남인의 경우 국가의 토지할당이나 국가의 토지임대에 따라 사용권을 부여 받을 수 있으며 이러한 토지사용권을 부여 받은 베트남인은 국가로부터 토지사용권증서를 교부 받고 국가는 위 토지사용권에 대하여 사용료를 부과하게 된다.

 

외국투자자도 토지사용권을 보유할 수 있습니다.

 

즉 투자법에 따라 국가로부터 토지를 임차한 베트남 내의 외국 투자법인도 토지사용권자가 될 수 있습니다.

 

다만, 외국 개인의 경우 베트남 투자 시 투자법인설립 형태로 투자허가를 받아야 됨으로 결국 외국 개인은 토지사용권자가 될 수 없습니다. 

 

 

4. 토지사용권의 양도 및 임대 방법

 

토지사용권은 베트남 민법과 토지법 규정에 따라 양도와 임대가 가능합니다.

 

토지사용권의 양도에 관한 계약은 반드시 서면으로 이루어져야 하며, 공증 절차를 거쳐야 합니다 .

 

토지사용권의 양도의 효력은 토지사용권이 등록된 시점에 발생합니다.

 

토지사용권의 양도 외에도 임대도 가능한데, 토지 임대인은 토지사용권 임대 계약에 따라 임차인이 일정 기간 동안 토지를 사용할 수 있도록 토지를 인도해 주고, 임차인은 정당한 목적을 위해 이 토지를 사용하여야 하며, 임차료를 지급하고 법령 등에 따라 임대 기간이 만료하는 경우에는 토지를 반환할 의무를 부담합니다 .

 

임대차에 의하여 토지사용권을 취득한 자는 전체 임대기간에 대한 임대료 전액을 지급한 경우 토지사용권 또는 토지 부착 자산에 대하여 양도, 재임대, 저당, 자본출자를 할 수 있습니다 .

 

 

5. 토지사용권의 연장

 

외국인은 투자프로젝트 실행을 위해 토지사용권을 취득할 수 있는데, 토지법 제126조, 투자법 제36조는 투자프로젝트의 토지사용기간에 대해 일반적으로 50년을 초과할 수 없도록 규정하고 있습니다.

 

따라서 외국인이 취득하는 토지사용권은 사용기간 도과 시 만료될 수 있습니다.

 

다만, 사용기간 만료 시에도 투자자가 계속적인 사용을 원하는 경우 사용기간 동안 토지사용 관련 법령을 충실히 준수하였다면 관할 국가기관은 확정된 토지 사용 개발 계획에 따라 토지 사용 기간의 연장을 검토할 수 있도록 규정되어 있습니다.

 

 

베트남의 토지 관련 법령은 자본주의체제의 토지 관련 법률과 근본적인 차이를 보이고 있으므로 외국인들이 이해하기 쉽지 않아 투자 리스크로 작용하는 경우가 많이 발생할 수 있습니다.

 

법적으로 문제가 될 수 있는 거래를 하기 전에 되도록 법제의 이해 차이로 인한 투자 위험을 줄이기 위하여 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.

 

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